マイホーム購入のローンでこれだけは知っておきましょう！

頭金ゼロで組むと逆ざやの暮らしが続きます

禁じ手の１つ目は、頭金ゼロでローンを組むことです。

ひと昔前までは、住宅ローンを組むには頭金をいれなくてはなりませんでした。しかし近年、銀行側で住宅ローンの獲得競争が激しくなり、頭金ゼロでもOKという銀行が増えてきました。

頭金がなくてもいいと聞くと、賃貸で家賃を払うのをもったいないし、全額ローンを組んで家を買ってもいいかなと思う人も多いようです。

しかし、頭金ゼロで住宅ローンを組むのは非常にリスクがあります。万が一、途中で返済が困難になって家を売却しようとしたとき、頭金ゼロだと、売りたいのに売れないというケースになってしまうリスクが大きいからです。

たとえば、4000万円の新築マンションを頭金ゼロで購入した場合、資産価値はだいたい80%程と考えられます。

低いと思うかもしれませんが、新築ということは、不動産事業者の利息や宣伝広告費などの費用分が上乗せされて価格が決まっていますので、資産価値は購入価格より２割程度は低くなります。

そして２年後、ローンの返済が厳しくなって家を売却しようとしたとき、購入時に3200万円の価値があったマンションですが、時間が経過した分値下がりがありますから資産価値は3000万円になったとします。

一方、住宅ローンの残債は、一般的な返済プランならおそらく3800万円程度は残っているはずです。

この場合、差額の800万円を現金で用意できなければ、売りたくても売れず、返済もできないということになります。

いざとなれば売ればいいと思う人もいますが、住宅ローンがあると、売りたくても売れない状況になります。

頭金を入れずにローンを借りると、ローン残高がマンションの資産価値を上まる逆ざやの状態が長く続きます。この間に想定外のリストラにあったり、病気になって収入が激減したりといった事態が起きれば、最悪の状況に陥る場合があります。

頭金は、できれば物件価格の２割は用意しておきましょう。最低でも１割は用意しましょう。もし現在、貯蓄がないのであれば、住宅ローンを組むのは止めましょう。

頭金を貯めることほ、住宅ローンを計画的に返済するための訓練にもなりますから、購入時期を遅らせてでもしっかり頭金を貯めるようにしましょう。

年収の25%なら安心に騙されてはいけない！

一般に住宅ローンは返済額が年収の25%なら安心とよく言われます。この計算でいうと、たとえば年収500万円の人なら、125万円まで住宅ローンの返済にあててもよいということになります。

月々10万円の返済なら家賃並みの負担で、年収の25%以内なので無理なく返済できますよ！と不動産会社の人から言われると、それなら買っても大丈夫だなと思ってしまう人も多いと思われます。

しかし、年収の25%はまったく根拠がありません。

具体的に計算をしてみましょう。年収500万円の場合、まず税金や社会保険料が２割程度は差し引かれるため、手取り年収は約398万円です。

さらに、マイホームを買えば、月々の返済以外にも住居費がかかります。固定資産税も払わなくてはなりませんし、マンションなら管理費や修繕積立金も必要です。

このようなローン以外のコストも加えれば、住居費は年間で160万円にもなります。398万円から160万円を差し引くと、残りは238万円。

仮に、月々の費用が15万円かかるとすると、年間180万円が日々の暮らしでなくなります。残りは、約60万円程です。

そして、帰省や旅行、買物や買い替えなどの出費もあり、無理なく過ごせるでしょうか？おそらく、貯蓄もできずに、予定外の支出が重なると年間収支は赤字になると予想されます。

ローン返済額は年収の25%までならよいは、禁じ手になります。家を購入することで、固定資産税やマンションの管理費などのコストが新たに増えてきます。

年間の住居費がどれくらいかかるかを計算して、家計がその負担に対応できるかを十分に検討しましょう。

３つ目の禁じ手は、変動金利型でローンは組まない！

金利が低いからと、変動金利型だけでローンを組んではいけません。変動金利型がお得と思う人も少なくありませんが、変動金利型は仕組みが複雑で、リスクも大きくなります。

変動金利型の場合、金利が固定されるのは半年だけです。しかし、金利が上昇しても、返済額は５年間据え置くというルールがあります。

利息額が増えても返済額が変わらないと、元金に充当される分が少なくなるので、ローン残高の減りが遅くなります。定年になって、ローン残高が思っているより減っていなかったとというケースもあります。