お金の問題や不安を解決する住宅編!




住宅ローンを借りるときは、頭金2割をいれるのは常識なのか?

みなさんも昔から、住宅ローンを借りるときは、頭金2割をいれるのが普通だと聞いていたと思いますが、現在は根拠はありません。

これは昔、住宅金融公庫が購入額の8割を融資の上限としていた話しです。その頃は2割が常識だったかもしれませんが、現在は頭金が0でも借りられる住宅ローンもあります。

もちろん、頭金が多い方が良いと思いますが、2割という金額は根拠がありません。

実際に今から家を購入しようか検討されている人は、リスクとライフプランを主に考えてみてください。

リスクとは、将来まで借りたローンを返せるのか?

ライフプランとは、今このタイミングで、この場所にこの予算で家を購入することが、今後、楽しく幸せな生活を送れるのか?正しい判断なのか? を一番重視して検討してください。

結婚したから、独身生活が長いから、などのなんとなくの理由だけで購入するのは避けるほうがよいでしょう。

ローンの組み方や返済の方法については、契約するときよりもむしろ、将来の継続的な資金繰りを重要としてください。

今あるお金がたくさん、かつ長期的にかかって減れば、当然、家計に影響がでます。頭金を過剰に多くしたり、無理な繰り上げ返済をすれば、今ある貯金が減ってしまい、子供の教育費や医療費などな重要なお金が支払えなくなる可能性があります。

なので、自分に合ったライフプランのお金の使い方をおすすめします。

この常識が実は間違っている!

 

住宅の総予算は年収の5倍までは間違っている!
住宅を買う総予算は年収の5倍まで、住宅ローンの返済額は年収の35%までとよく言われていますよね。しかし、この常識も昔のことなのです。今からローンを無理なく返せるかを考えたとき、これらの数字は今はほとんど参考になりません。

一番の理由は、今は超低金利だからです。たとえば金利が1%だとして、年収650万円の人が4,000万円を35年でローンを組むと、返済比率は20%です。目安とされる35%より低いのに、この段階で年収の6倍以上借りられることになります。

そもそも重要なことが抜けています。それは支出です。

年収が同じ世帯でも、使い道は、家庭によって違います。子供は何人か、学校は大学までか、夫婦でお互い趣味などでお金がかっていないか、このような支出を考えて含まなければいけません。

よって、無理のないローンを考えると、収入と支出の差額=貯金額を必ず計算に入れてください。

毎年、100万円ずつ貯金ができている家庭なら、もしも住宅購入後に支出が増えたり、収入が減ったとしても、年間で100万円の負担増までなら範囲内で収まります。

賃貸の頃と比べると住宅の購入費は増えます。また子供が生まれる前後に家を買う人が多いので、育休・産休による収入源や子育て費用なども考慮しておく必要があります。

これらの負担増を、貯金額でカバーできるかを計算すれば、今から検討する自分の家庭に合った住宅ローンを判断できます。




 

賃貸と持ち家はどちらが得なのか?


よく言われる、賃貸と持ち家はどちらが得なのか?ですが、損得だけで考えるとあまり意味がありません。

支払いの送金額を比較したいのであれば、ある程度は計算ができます。しかし、総トータルな金額が多いか少ないかだけで結果を出すとしたら、それは全く予想はできません。

家を買っても、途中でローンが払えなくなり家計が破綻してしまうと、得も損もありません。

もし今の住まいが賃貸で、充実した生活が送れているのに、住宅ローンを組むことで家計が圧迫され、現在の普通の生活が壊れてしまうかもしれないという家庭は、リスクを負う必要はないと思います。

ただし、家を買うなと言っているのではなく、いろいろなリスクを考えてみることが重要なのです。

また、どうせ家を買うなら早い方が良いし、今払っている家賃がもったいないと言う人もいます。しかし、ほとんどの人が見落としがちですが、家を早く買えば、それだけ家が傷むのが早くなるということです。

30代で購入すると、平均寿命を参考にすると50年はその家に住むことになります。そう考えると、老後に家が傷むようになり、改修や立て替えが必要になる可能性が出てきて、意外な出費が必要になります。

一方、家を買う時期が遅ければ、立て替えや改修の必要は低くなるかもしれません。住宅の購入については、損得よりもリスクを一番重視して判断するようにしてください。

とにかく頭金を多く、繰り上げ返済もできるだけすることががお得なのか?


頭金は多いほどよい、繰り上げ返済もできるだけ多くして、早くローンを終わらせたいと考えている人は多いと思われます。たしかに無理なく実践できれば、借入額が減って利息分が少なくなるので、得はするでしょう。

しかし代わりに、すぐに使えるお金が少なくなり、資金繰りが苦しくなるというリスクが出てきてしまいます。住宅を購入する人は、ライフプランの前後が多く、妻の収入減や子育て費用にかかる増加が多いので、すぐに使えるお金を残しておいたほうが安全なのです。

さらに、頭金を増やしても、実は返済総額は大きく変わりません。

5,000万円の家を金利1%、35年ローンで購入するとき、頭金を1,000万円入れた場合と、頭金500万円で5年後に500万円の繰り上げ返済をした場合を比較すると、その差はわずか15万円です。

それなら頭金を減らして貯金を残し、妻が通常の勤務に復帰して収入が増えてくれば、繰り上げ返済をするほうがよいでしょう。

とはいえ、繰り上げ返済も無理にする必要はありません。金利1%で年数で4,000万円を借り、1年後に100万円の繰り上げ返済をした場合と、5年後に100万円を繰り上げ返済をした場合を比べると、返済額軽減型なら、利息の差は約2万円ほどなのです。

たった2万円を得するために、リスクを負ってまで繰り上げ返済をするメリットがあるのか慎重に考えてください。

今の住宅ローンは、気長に借金を返す権利を手にいれることです。現在の仕組みの権利を有効に使ってみてください。

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